Approfondiamo le spese tecniche che i soggetti devono affrontare prima di iniziare a il percorso di restauro, costruzione ex novo o ristrutturazione di un edificio. Le spese tecniche ‘pre inizio lavori’ meritano di essere chiare e ben comprese da chi intende costruire o sistemare gli edifici e fra esse rientra la perizia geologica, un documento importante e che si occupa di valutare la natura del terreno e quindi di proporsi come base per le scelte strutturali che verranno di seguito intraprese in fase di progettazione e di costruzione.

Perizia geologica: di cosa si tratta

La relazione di un progetto deve, per legge, essere accompagnata dalla perizia geologica, chiamata anche relazione geologica. Si tratta di un documento che descrive le caratteristiche del sottosuolo di riferimento. La norma di riferimento è la NTC 2008 dove lo specifico riferimento va al Decreto Ministeriale del 14 Gennaio 2008.

In relazione agli edifici vi sono tre casi da analizzare, dove il primo interessa gli interventi di adeguamento, il secondo si rivolge al miglioramento e il terzo è relativo agli interventi di riparazione localizzata. Negli interventi di adeguamento si intendono gli interventi che vengono effettuati per sopraelevare un edificio, l’ampliamento degli stessi, la variazione di destinazione d’uso e quelli di carattere strutturale. La trasformazione degli edifici rientra anche negli interventi migliorativi, mentre gli interventi di riparazione interessano le specifiche parti degli edifici o particolari elementi strutturali. Tutti gli interventi devono quindi essere dotati di perizia geologica allegata al permesso di costruire o alla DIA.

Cos’è lo studio geologico

Lo studio geologico deve tenere conto dell’area di riferimento e della tipologia di edificio. Lo studio serve al tecnico e al costruttore per determinare i metodi e le tecniche da mettere in pratica. La perizia geologica deve quindi definire quali sono le caratteristiche geomorfologiche della zona di interesse, gli eventuali processi morfologici e soprattutto evidenziare i dissesti potenziali che hanno una tendenza evolutiva.

La perizia geologica deve quindi contenere la successione litostratigrafica locale, la distribuzione dei litotipi, ovvero degli strati e lo stato di alterazione, con riferimenti alla degradabilità e con lo schema che interessa la circolazione dell’acqua superficiale e sotterranea. Nel prossimo post approfondiremo gli approcci alle indagini geologiche e come si compone la stessa perizia, i costi e le valutazioni, al fine di offrire ai lettori un quadro completo di questo aspetto tecnico.

Per ricevere informazioni e approfondire con L’Impresa Baraldo la questione delle spese tecniche è possibile contattare l’azienda via telefono al numero 0445 364845, impiegando la mail info@impresabaraldo.it o il comodo form allegato al sito ufficiale del gruppo.

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Spese catasto: di cosa si tratta

L’accatastamento è l’insieme delle pratiche che vengono svolte per inserire le planimetrie di un fabbricato in una banca dati che si chiama banca catastale. L’inserimento interessa le nuove costruzioni e le ristrutturazioni che comportano una variazione della rendita catastale. L’inserimento serve, quindi pet stabilire quale è il valore fiscbale di un immobile che verrà impiegato come base imponibile in fase di tassazione, perché si di esso verranno calcolate le imposte come ad esempio l’IMU.

L’accatastamento viene effettuato da un tecnico specializzato e le spese catasto sono a carico di chi acquista, a meno che non sia stato stipulato un diverso accordo fra le parti. Il tecnico lavora solitamente con un sopralluogo preventivo e quindi si occupa di redigere le pratiche e di fornire la documentazione del caso all’Agenzia del Territorio.

Per effettuare l’accatastamento viene impiegato il documento catasto fabbricati o DOCFA, ovvero un software che è stato predisposto dal Ministero delle Finanze e che serve per presentare i nuovi accatastamenti e le variazioni catastali degli edifici esistenti. Se l’edificio è di nuova costruzione serve il catasto mappale, con il quale il fabbricato di nuova costruzione viene inserito nella mappa catastale.

Spese catasto: a quanto ammontano?

Ora che abbiamo compreso a cosa serve il catasto e come viene seguito l’accatastamento, veniamo all’argomento costi. E’ importante considerare che l’accatastamento deve essere effettuato in fase di nuova costruzione ma anche quando vengono apportati degli interventi che vanno ad incidere sulla composizione strutturale o funzionale dell’immobile, tali da richiedere l’adeguamento della rendita. Se un immobile, viene, ad esempio, ampliato nel volume, l’accatastamento si rende necessario perché la rendita catastale sarà maggiore.

Ma veniamo ai costi, ovvero quale è il prezzo della parcella del professionista? Le spese catasto variano in base alla tipologia di lavoro che il tecnico deve eseguire. Nel caso di nuovo edificio il costo sarà sicuramente maggiore, perché il tecnico deve redigere un accatastamento di tipo mappale. Il prezzo varia quindi in base alla superficie, al luogo e ai prezzi di mercato. Di base i costi di catasto possono aggirarsi sui 1500–2000 euro tutto compreso, ma il consiglio è di rivolgersi sempre a tecnici della zona per questa tipologia di lavori, in quanto forti di conoscere il territorio e di sapersi muovere agevolmente fra i vari uffici. E’ quindi importante richiedere almeno tre preventivi di spese catasto, al fine di valutare, a parità di lavori, quale è il più equo e il più conveniente.

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Proseguiamo il nostro viaggio ‘invernale’ nelle spese tecniche e oggi affrontiamo l’urbanistica. L’urbanistica è una branca dell’architettura che si occupa di legare l’edificio con il territorio. Nella realtà, l’urbanistica è

L’insieme delle misure tecniche, amministrative, economiche finalizzate al controllo e all’organizzazione dell’habitat urbano. Cit. Enciclopedia Treccani

Urbanistica: le diverse situazioni

Chi ha a disposizione un immobile relativamente nuovo o vuole costruire ex novo deve fare i conti parzialmente con l’urbanistica. I grattacapi arrivano, infatti, quando si desidera ristrutturare degli immobili datati. In questa caso possono sorgere delle problematiche che meritano di essere prese in considerazione con cura.

Gli edifici datati possono, infatti, disporre di schede urbanistiche molto vecchie, che per varie ragioni non non mai state ammodernate. Il rischio è di dover fare i conti con una situazione difficile, che chiede a chi desidera ristrutturare la riscrittura parziale o completa delle schede.

Poca cosa, anche se ciò comporta spese fisse e il pagamento del tecnico chiamato a svolgere questo lavoro. Ma se in fase di ristrutturazione si vuole cambiare ‘di molto’ l’aspetto dell’edificio?

Urbanistica: andare in variante

‘Andare in variante’ significa richiedere al comune di residenza dove si trova l’immobile, la possibilità di apportare dei cambiamenti che non sono previsti nelle schede dell’edificio in questione. Può trattarsi dell’ampliamento fuori sedime che esula il Piano Casa, della richiesta di abbattere una tettoia, ma anche di spostare volumi per ragioni pratiche logistiche.

La questione interessa maggiormente i centri storici, ma l’iter da seguire prevede la stesura di un progetto di massima, delle richieste che verranno analizzate dal comparto tecnico del comune e quindi approvate o meno dal consiglio comunale. Si tratta di un iter lungo, laborioso e costoso, che merita di essere conosciuto prima di essere affrontato, nei tempi così come nei costi.

Il consiglio è di informarsi preventivamente sullo stato delle schede quando si acquista o si desidera ristrutturare un edificio, per inserire correttamente nel budget le spese tecniche relative all’urbanistica, ma anche per rendicontare il tempo che serve per procedere nell’iter di variante urbanistica.

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