Approfondiamo le spese tecniche che i soggetti devono affrontare prima di iniziare a il percorso di restauro, costruzione ex novo o ristrutturazione di un edificio. Le spese tecniche ‘pre inizio lavori’ meritano di essere chiare e ben comprese da chi intende costruire o sistemare gli edifici e fra esse rientra la perizia geologica, un documento importante e che si occupa di valutare la natura del terreno e quindi di proporsi come base per le scelte strutturali che verranno di seguito intraprese in fase di progettazione e di costruzione.

Perizia geologica: di cosa si tratta

La relazione di un progetto deve, per legge, essere accompagnata dalla perizia geologica, chiamata anche relazione geologica. Si tratta di un documento che descrive le caratteristiche del sottosuolo di riferimento. La norma di riferimento è la NTC 2008 dove lo specifico riferimento va al Decreto Ministeriale del 14 Gennaio 2008.

In relazione agli edifici vi sono tre casi da analizzare, dove il primo interessa gli interventi di adeguamento, il secondo si rivolge al miglioramento e il terzo è relativo agli interventi di riparazione localizzata. Negli interventi di adeguamento si intendono gli interventi che vengono effettuati per sopraelevare un edificio, l’ampliamento degli stessi, la variazione di destinazione d’uso e quelli di carattere strutturale. La trasformazione degli edifici rientra anche negli interventi migliorativi, mentre gli interventi di riparazione interessano le specifiche parti degli edifici o particolari elementi strutturali. Tutti gli interventi devono quindi essere dotati di perizia geologica allegata al permesso di costruire o alla DIA.

Cos’è lo studio geologico

Lo studio geologico deve tenere conto dell’area di riferimento e della tipologia di edificio. Lo studio serve al tecnico e al costruttore per determinare i metodi e le tecniche da mettere in pratica. La perizia geologica deve quindi definire quali sono le caratteristiche geomorfologiche della zona di interesse, gli eventuali processi morfologici e soprattutto evidenziare i dissesti potenziali che hanno una tendenza evolutiva.

La perizia geologica deve quindi contenere la successione litostratigrafica locale, la distribuzione dei litotipi, ovvero degli strati e lo stato di alterazione, con riferimenti alla degradabilità e con lo schema che interessa la circolazione dell’acqua superficiale e sotterranea. Nel prossimo post approfondiremo gli approcci alle indagini geologiche e come si compone la stessa perizia, i costi e le valutazioni, al fine di offrire ai lettori un quadro completo di questo aspetto tecnico.

Per ricevere informazioni e approfondire con L’Impresa Baraldo la questione delle spese tecniche è possibile contattare l’azienda via telefono al numero 0445 364845, impiegando la mail info@impresabaraldo.it o il comodo form allegato al sito ufficiale del gruppo.

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Dati confortanti arrivano in materia di ristrutturazione immobiliare, in particolare dal salone della riqualificazione Restructura, che ha appena chiuso la sua XXIX edizione di Torino. Cosa è emerso e come si profila il panorama del settore?

Ristrutturazione immobiliari: i dati dell’anno

Il salone di settore ha confermato un trend più volte annunciato, ovvero la riqualificazione edilizia si sta pian piano riprendendo e, al giorno d’oggi, interessa il 70% del mercato delle costruzioni. Le previsioni sono in crescita, secondo quanto stabilito dal Cresme, il Centro ricerche economiche e sociali del mercato dell’edilizia. La percentuale di crescita stimata è dell’8.8% fra il 2017 e il 2021. Non si tratta sicuramente di una crescita fantastica, ma di una previsione prudente e che tiene conto della grave condizione in cui verteva finora il mercato della costruzione.

Il salone Restructura ha quindi fatto il punto sugli incentivi fiscali, che secondo i dati raccolti hanno permesso al 55% delle famiglie italiane, quindi 14.2 milioni di su una base complessiva di 25.9 milioni di abitanti di realizzare i propri progetti di ristrutturazione immobiliare.

A quanto sono ammontate le spese totali? Secondo le stime, si parla di 14.200.000 interventi, che hanno interessato 237 miliardi di euro nel complesso. 215 sono stati destinati al recupero edilizio e 32 alla riqualificazione energetica degli immobili.

I dati sono quindi buoni e possono essere intesi come il preludio a una condizione di miglioramento in termini generali. La ristrutturazione immobiliare è, infatti, vista come una soluzione che può essere adottata soprattutto nei centro storici e che merita di essere intrapresa al giorno d’oggi, alla luce delle possibili agevolazioni fiscali proposte dallo stato.

Se desiderate ricevere informazioni sulla ristrutturazione immobiliare e contare su un’azienda forte nel restauro, vi invitiamo a chiedere un incontro con i responsabili dell’Impresa Baraldo, oggi più che mai attiva nel settore delle ristrutturazioni a Vicenza e provincia.

Fonte: Abitare

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Spese catasto: di cosa si tratta

L’accatastamento è l’insieme delle pratiche che vengono svolte per inserire le planimetrie di un fabbricato in una banca dati che si chiama banca catastale. L’inserimento interessa le nuove costruzioni e le ristrutturazioni che comportano una variazione della rendita catastale. L’inserimento serve, quindi pet stabilire quale è il valore fiscbale di un immobile che verrà impiegato come base imponibile in fase di tassazione, perché si di esso verranno calcolate le imposte come ad esempio l’IMU.

L’accatastamento viene effettuato da un tecnico specializzato e le spese catasto sono a carico di chi acquista, a meno che non sia stato stipulato un diverso accordo fra le parti. Il tecnico lavora solitamente con un sopralluogo preventivo e quindi si occupa di redigere le pratiche e di fornire la documentazione del caso all’Agenzia del Territorio.

Per effettuare l’accatastamento viene impiegato il documento catasto fabbricati o DOCFA, ovvero un software che è stato predisposto dal Ministero delle Finanze e che serve per presentare i nuovi accatastamenti e le variazioni catastali degli edifici esistenti. Se l’edificio è di nuova costruzione serve il catasto mappale, con il quale il fabbricato di nuova costruzione viene inserito nella mappa catastale.

Spese catasto: a quanto ammontano?

Ora che abbiamo compreso a cosa serve il catasto e come viene seguito l’accatastamento, veniamo all’argomento costi. E’ importante considerare che l’accatastamento deve essere effettuato in fase di nuova costruzione ma anche quando vengono apportati degli interventi che vanno ad incidere sulla composizione strutturale o funzionale dell’immobile, tali da richiedere l’adeguamento della rendita. Se un immobile, viene, ad esempio, ampliato nel volume, l’accatastamento si rende necessario perché la rendita catastale sarà maggiore.

Ma veniamo ai costi, ovvero quale è il prezzo della parcella del professionista? Le spese catasto variano in base alla tipologia di lavoro che il tecnico deve eseguire. Nel caso di nuovo edificio il costo sarà sicuramente maggiore, perché il tecnico deve redigere un accatastamento di tipo mappale. Il prezzo varia quindi in base alla superficie, al luogo e ai prezzi di mercato. Di base i costi di catasto possono aggirarsi sui 1500–2000 euro tutto compreso, ma il consiglio è di rivolgersi sempre a tecnici della zona per questa tipologia di lavori, in quanto forti di conoscere il territorio e di sapersi muovere agevolmente fra i vari uffici. E’ quindi importante richiedere almeno tre preventivi di spese catasto, al fine di valutare, a parità di lavori, quale è il più equo e il più conveniente.

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Proseguiamo il nostro viaggio ‘invernale’ nelle spese tecniche e oggi affrontiamo l’urbanistica. L’urbanistica è una branca dell’architettura che si occupa di legare l’edificio con il territorio. Nella realtà, l’urbanistica è

L’insieme delle misure tecniche, amministrative, economiche finalizzate al controllo e all’organizzazione dell’habitat urbano. Cit. Enciclopedia Treccani

Urbanistica: le diverse situazioni

Chi ha a disposizione un immobile relativamente nuovo o vuole costruire ex novo deve fare i conti parzialmente con l’urbanistica. I grattacapi arrivano, infatti, quando si desidera ristrutturare degli immobili datati. In questa caso possono sorgere delle problematiche che meritano di essere prese in considerazione con cura.

Gli edifici datati possono, infatti, disporre di schede urbanistiche molto vecchie, che per varie ragioni non non mai state ammodernate. Il rischio è di dover fare i conti con una situazione difficile, che chiede a chi desidera ristrutturare la riscrittura parziale o completa delle schede.

Poca cosa, anche se ciò comporta spese fisse e il pagamento del tecnico chiamato a svolgere questo lavoro. Ma se in fase di ristrutturazione si vuole cambiare ‘di molto’ l’aspetto dell’edificio?

Urbanistica: andare in variante

‘Andare in variante’ significa richiedere al comune di residenza dove si trova l’immobile, la possibilità di apportare dei cambiamenti che non sono previsti nelle schede dell’edificio in questione. Può trattarsi dell’ampliamento fuori sedime che esula il Piano Casa, della richiesta di abbattere una tettoia, ma anche di spostare volumi per ragioni pratiche logistiche.

La questione interessa maggiormente i centri storici, ma l’iter da seguire prevede la stesura di un progetto di massima, delle richieste che verranno analizzate dal comparto tecnico del comune e quindi approvate o meno dal consiglio comunale. Si tratta di un iter lungo, laborioso e costoso, che merita di essere conosciuto prima di essere affrontato, nei tempi così come nei costi.

Il consiglio è di informarsi preventivamente sullo stato delle schede quando si acquista o si desidera ristrutturare un edificio, per inserire correttamente nel budget le spese tecniche relative all’urbanistica, ma anche per rendicontare il tempo che serve per procedere nell’iter di variante urbanistica.

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Proseguiamo il nostro viaggio nella scoperta delle spese tecniche e delle voci di costruzione, un argomento stuzzicante, ma che merita di essere affrontato da chi sta ristrutturando un immobile. Oggi parliamo di una delle prime voci di capitolato, il consolidamento degli edifici. Di cosa si tratta e quali sono le voci più rilevanti?

Consolidamento di cosa si tratta

Il consolidamento, come suggerisce il nome, è l’insieme delle azioni che vengono progettate ed eseguite per consolidare un immobile esistente. Le sottofondazioni possono essere effettuate con soletta in cemento armato o mediante travi-cordolo in c.a.. Le voci contengono quindi le perforazioni, le iniezioni di consolidamento, il consolidamento delle murature che può avvenire con tecniche anche diversissime fra di loro, la riparazione delle lesioni superficiali e il consolidamento delle volte. Ecco quindi il consolidamento strutturale e il consolidamento dei solai e degli elementi in legno. Queste sono le principali azioni di consolidamento, che possono essere realizzate con tecniche, protocolli e materiali molto diversi fra di loro a seconda delle scelte tecniche e dell‘accordo con i committenti.

Consolidamento: chi lo progetta

Il consolidamento è parte integrante del progetto e viene pensato e quindi attuato dall’architetto o dal geometra che si sta occupando di progettare l’edificio. In fase di accordo è quindi opportuno chiedere spiegazioni su questi aspetti e informarsi sulle possibili soluzioni. L’informazione può permettere di scoprire delle tecniche all’avanguardia, ma anche di salvaguardare gli edifici da una prevista demolizione, soprattutto se sono dislocati in aree difficili da raggiungere come possono essere i centri storici dei paesi e delle città.

Il consolidamento rappresenta un’importante voce di spesa per chi sta ristrutturando un edificio, quindi è ideale chiedere quanto costa la progettazione, in base alle tecniche attuabili e redigere un conto totale del costo dell’opera, per comprendere se è valutabile una demolizione o una ristrutturazione parziale o completa dell’immobile in questione.

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I danni strutturali agli edifici sono un problema che accomuna tutta la penisola e che non conosce sostanziali differenze di luogo e di tempo. Questo è quanto è emerso dai dati forniti dal Centro Studi Opificium del Consiglio nazionale dei periti industriali. Si tratta di uno studio molto interessante, ben esposto nell’articolo del portale Casa&Clima. I dati sono stati elaborati su basi solide, ovvero i dati Istat e la banca di informazioni raccolte dai Vigili del Fuoco, presentati per offrire un quadro completo della situazione in un convegno tenutosi a fine settembre al Politecnico di Milano.

Danni strutturali:la situazione italiana

Secondo l’Istat, sono 3 milioni e 248 mila le famiglie che vivono attualmente in abitazioni che mostrano porzioni danneggiate, sia all’interno che all’esterno. I danni interessano i tetti, le mura, i pavimenti e gli infissi. Si tratta percentualmente del 12.3% delle famiglie italiane. La contrazione è minore nel nord ovest e maggiore al sud e nelle isole, con picchi nelle regioni della Calabria della Sardegna, anche se la media si assesta fra il 12.3% e il 14.2%.

Secondo i dati raccolti dall’ultimo censimento, il 74.1% egli edifici residenziali è ante 1980 e un quarto di essi è stato realizzato prima della Prima Guerra Mondiale. E’ quindi importante considerare che la normativa antisismica è entrata in vigore nel 1974, ma anche questi edifici rischiano di non essere a norma con la legge attuale.

L’anzianità degli edifici è il preludio alla presenza dei danni strutturali e i dati hanno dimostrato che più di 2 milioni di edifici residenziali, quindi il 16,9% del totale, si trovano in uno stato mediocre nel 15,2% dei casi o addirittura di pessima conservazione nell’1.7% delle casistiche.

Danni strutturali: il peso della ristrutturazione

Lo studio ha quindi affrontato le cause della presenza di danni strutturali così pesanti e così diffusi, i quali sono frutto del buon senso e dell’analisi ambientale del territorio Gli interventi di manutenzione si propongono onerosi e invasivi nelle abitazioni antiche che sono, a conti fatti, quelle che sono più soggette ai danni strutturali. I dati hanno infatti dimostrato che fra le abitazioni costruite prima del 1946, il 29% mostra pessime o mediocri condizioni.

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Sentiamo parlare sempre più spesso di ‘sisma bonus‘, alla luce della tragedia sismica che ha colpito l’Italia il 24 agosto. Con questo termine si fa riferimento alle misure emanate dal governo che interessano l’estensione dell’agevolazione IRPEF al 65% a più luoghi e non solo a quelli considerati ad elevata pericolosità

Sisma bonus: prevenzione con il piano Casa Italia

Il sisma bonus si inserisce in una serie di manovre che il governo intende adottare e si tratta di un intervento dalla natura immediata, che si propone di stimolare l’attuazione di lavori antisismici su edifici esistenti. Il bonus prevede la detrazione IRPEF al 65% ed estende quindi la fattibilità e la possibilità di recuperare le spese all’intera penisola.

I dettagli devono ancora essere definiti, perché non è chiaro chi andrà a beneficiarne. Attualmente si tratta di circa 3 mila comuni italiani, ma il governo si sta impegnando a chiarire la modulazione della detrazione. Attualmente lo sgravo prevede una copertura massima di 96mila euro in dieci anni e la misura era stata validata fino al 31 dicembre 2016. La proroga è quindi pensata fino al 2018 e fra le riformulazioni possibili vi è anche quella di spalmare la detrazione in vent’anni piuttosto che su dieci.

Lavori antisismici : la situazione attuale

Il sisma bonus rafforza l’attuale detrazione, perché i lavori di questa tipologia sono comunque agevolati anche nelle aree che non si trovano ad elevata pericolosità con la detrazione fissata al 50% per quanto riguarda la ristrutturazione edilizia. La manovra interessa anche gli alberghi con un credito di imposta del 30% fino ad una spesa di 200mila euro nel triennio 2014-2016.

Con il Piano Casa Italia e il bonus sisma, il governo intende quindi fissare un obiettivo a lungo periodo e l’intenzione è di creare un addetto Dipartimento alla Prevenzione che si occuperà di approfondire i temi della prevenzione sismica, del dissesto idrogeologico e di analizzare il rapporto con i beni culturali, con le periferie e l’edilizia scolastica.

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In Italia l’inquinamento acustico è regolato dalla legge quadro numero 447/95, la quale determina dei principi base per la tutela dell’ambiente interno. La legge ha inoltre introdotto la figura del tecnico competente, che si occupa di misurare l’inquinamento e di stabilire che esso si a norma di legge. La legge si impegna inoltre a stabilire quali sono le diverse aree di competenza fra Stato, regioni, Province e Comuni. La normativa si applica alle nuove costruzioni e agli interventi di ristrutturazione ed è importante considerare che l’acustica in edilizia è strettamene legata anche al valore di un immobile. Una casa o uno spazio professionale ben isolato, soprattutto in cento città o in aree a denso flusso di traffico può tradursi in un costo più elevato nel mercato del bene immobile.

Acustica in edilizia i valori limite

I valori dell’acustica in edilizia sono stabiliti dal D.P.C.M 5/12/1997, il quale determina i requisiti acustici passivi che gli edifici devono avere. Nel dettaglio, il decreto stabilisce che i rumori devono essere contenuti all’interno dei nuclei abitativi e definisce le prestazioni in base all’isolamento acustico dai rumori far le diverse unità immobiliari, l’isolamento da fattori esterni, dai rumori di calpestio e dai rumori che derivano dall’uso degli impianti continui o discontinui.

Tutti gli edifici di nuova costruzione sono soggetti a questa normativa, nonché le ristrutturazioni edilizie e e gli interventi che comportano il cambio di destinazione d’uso.

Acustica in edilizia: la zonizzazione acustica

La zonizzazione acustica è uno strumento utile, che permette di individuare il livello di rumorosità delle aree. Lo strumento fissa inoltre i limiti di emissione, ovvero i valori massimi di rumore che vengono immessi in ambiente eterno diurni e notturni in base ai diversi comuni. Le classi sono sei, dove la prima è un’area particolarmente protetta e la sesta è considerata esclusivamente industriale. Chi desidera, ad esempio, visualizzare il piano di classificazione acustica della città di Vicenza può seguire questo link, per conoscere i dati messi a disposizione della popolazione.

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Il tetto in alluminio è una soluzione sempre più gettonata da chi sta costruendo sul nuovo e ristrutturando un immobile. Si tratta di una soluzione nuova, meritevole di essere considerata da chi ama scoprire materiali innovativi e dalle alte performance materiche.

Tetto in alluminio caratteristiche

L’alluminio è un materiale molto duttile, che per natura non arrugginisce e non è soggetto a rottura. Questo materiale viene impiegato nella realizzazione dei tetti perché è resistente e sa dare vita ad una copertura completa, ampiamente utilizzata nei paesi del nord dove le condizioni climatiche sono alquanto difficili.

Il tetto in alluminio si completa con raccorderie e sistemi di smaltimento delle acque che vengono realizzati nello stesso materiale e ovviamente nello stesso colore. Questo aspetto dona un insieme di armonia complessiva interessante ed esteticamente affascinante all’immobile. Il tetto in alluminio è inoltre positivo contro l’elettromagnetismo, una condizione che merita di essere considerata alla luce della presenza di reti magnetiche sempre più massive nei centri urbani.

Il tetto in alluminio è inoltre resistente alla corrosione, al lavoro degli agenti atmosferici e anche alle intemperie come la neve e i suoi carichi o le forti raffiche di vento. Di base questi tetti vengono garantiti per molti anni, anche 40, contro la rottura, il congelamento e la ruggine.

Tetto in alluminio l’analisi

Scegliere un tetto in alluminio è un’avventura interessante e alcune aziende propongono questi sistemi di qualità in zona. Prima di progettare l’inserimento è opportuno verificare l’urbanistica dell’immobile, perché secondo le leggi vigenti vi possono essere dei vincoli in centro storico o in particolari aree, che chiedono l’inserimento dei tetti con coppi e non ammettono le soluzioni in alluminio.

Una volta appurata questa questione è quindi ideale informarsi con cura sulle caratteristiche di questi tetti e , se l’estetica e e performance sono di gradimento, procedere con un ragionamento che può interessare la sua messa in opera nell’immobile di riferimento.

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